장저가 씨는 결혼을 앞둔 아들에게 아파트를 증여하려고 생각했지만 너무 많은 세금 부담 때문에 고민 중이다. 주변 지인들과 상의해보니, 아들이 대출을 받아 아버지로부터 아파트를 시세보다 싸게 사면, 무상으로 증여한 것은 아니므로 증여세를 안 내고 양도세도 적게 낼 수 있겠다는 생각이 들었다. 그러나 세무사의 말을 들어보니 주의할 점이 많았다.

 

개인은 각자 자유로운 의사로 거래 조건을 결정하고 거래할 수 있다. 설령 아버지가 아들에게 물건을 팔더라도 매매는 성립된다. 부동산등기를 하는 데에도 아무런 지장이 없다.

 

그러나 세법에서는 특수관계인 간에 정상적이고 합리적인 거래가 아닌 비정상적인 방식으로 거래하여 세금을 부당하게 감소시켰다고 판단될 경우에 그러한 행위나 계산에 관계없이 거래를 부인하고 있는데 이를 부당행위계산부인이라고 한다.

 

 

다시 말해 특수관계인 간에서 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양도하는 경우 양도자는 실제로 양도한 금액이 아닌 시가를 양도가액으로 보고 양도소득세를 계산하도록 하고 있다.

 

저가로 양수하는 사람은 시가와 대가의 차이를 실질적으로 증여받은 것으로 보고 그 차액에 대해 증여세를 과세함으로써 변칙적인 증여 행위를 차단하려는 것이다.

 

다만, 특수관계인이 아닌 자 간에 이러한 거래가 이루어진다면 양도자의 경우 부당행위계산부인 규정이 적용되지 않으므로 실제로 양도한 금액으로 양도소득세를 계산한다.

 

저가로 양수한 자는 특수관계인과 거래한 경우와 동일하게 시가와 대가의 차이에 대해 증여세를 과세하되, 과세대상 여부 판단 기준과 증여이익의 계산 방법을 다르게 규정하고 있다.

 

이때 한 가지 염두에 두어야 할 것은 특수관계인이 아닌 자 간의 거래에 있어서는 거래 관행상 '정당한 사유'가 없는 경우에만 과세한다는 것이다. 즉, 정당한 사유를 입증하면 특수관계인이 아닌 자 간에 시가보다 높거나 낮게 거래하여도 증여세를 과세할 수 없다는 것이다.

 

그러나 실무상으로 이를 입증하기는 쉬운 일이 아니어서 증여세 과세가 많이 이루어지고  있으며, 심판청구나 행정소송에 수많은 사례가 올라가 있는 실정이다. 물론 대법원 판례에서는 정당한 사유의 입증 책임을 과세관청이 지도록 하고 있으나, 납세자가 이를 다투는 데 많은 어려움이 있다는 사실을 꼭 명심해야 한다.

 

다음에서는 과세대상 여부 판단 기준과  증여이익의 계산법을 알아보도록 하자.

 

 

저가로 재산을 양수하여 시가와 대가의 차이만큼 이익을 보았다고 해서 무조건 증여세를 과세하는 것은 아니다. 특수관계인 간의 거래인 경우에는 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억 원이 넘는 경우라야 증여세 과세대상이 된다.

 

그 차액에서 시가의 30%에 해당하는 금액과 3억 원 중 작은 금액을 차감한 금액을 증여이익으로 보아 증여세를 계산한다.

 

반면 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상인 경우에만 증여세 과세대상이 되고, 그 차액에서 3억 원을 차감한 금액을 증여이익으로 본다. 결국 특수관계인이 아닌 자 간의 거래에서는 최소한 3억 원 이상의 차이가 나는 경우에만 증여세가 과세된다.

 

만약 법인에 저가로 양도하면 어떻게 될까? 이 경우에도 마찬가지로 특수관계가 있는 법인과 특수관계가 없는 법인으로 구분할 수 있다.

 

먼저 개인이 특수관계가 있는 법인에 저가로 양도하면 양도자인 개인은 부당행위계산부인 규정을 적용받아 실제로 양도한 금액이 아닌 시가를 양도가액으로 보아 양도소득세를 계산하는 점은 다르지 않다.

 

그러나 법인의 경우에는 재산을 저가로 양수하였다하여 그 차액에 대해 증여세를 과세하지는 않고 그 재산을 처분할 때 취득가액과 처분가액의 차액에 법인세가 과세되기 때문에 저가로 양수한 시점에는 세금 문제가 발생하지 않는다.

 

 

특수관계가 없는 법인에 저가로 양도하는 경우는 부당행위계산부인 규정의 대상이 아니므로 양도자인 개인은 실제로 양도한 가액으로 양도소득세를 계산하면 된다. 재산을 저가로 양수한 법인의 경우에도 그 재산을 처분할 때, 법인세로 과세될 것이므로 세금 문제는 없다.

 

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  박상호 세무사(스타리치 어드바이져 자문 세무사)

 

  [약력]

  前) 조세일보 기업지원센터 자문 세무사

  現) 세무법인 택스홈앤아웃 파트너(이사)

  前) 세무법인 진명 소속 세무사

  前) 아카네미 비앤지 세무강사

  연세대학교 경제대학원 석사